De basisprincipes van vermogenswinstbelasting in Portugal

16 november 2023

Meerwaarden zijn de winst die u genereert bij de verkoop van een woning. De meerwaarde die u behaalt bij de aankoop van het onroerend goed is belastbaar. We leggen u alle basisprincipes uit over vermogenswinstbelasting in Portugal. Wanneer u van plan bent uw woning in Portugal te verkopen of dit jaar al een woning heeft verkocht, lees dan verder!

Voor een volledige uitleg, Bekijk onze video hier .

Pluspunten

Vermogenswinstbelasting is van toepassing op de winst die u maakt bij de verkoop van een belegging of activa, inclusief onroerend goed.
Het is mogelijk om de vermogenswinstbelasting te verlagen door gebruik te maken van beschikbare aftrekposten, vrijstellingen en uitsluitingen.

Kernvragen

Wat zijn meerwaarden?

Meerwaarden in de vastgoedactiviteit is het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs waarvoor het is gekocht.

Betalen we altijd vermogenswinstbelasting?

Om te voorkomen dat u belasting betaalt over vermogenswinsten in onroerend goed, herinvesteert u het volledige bedrag. Als de verkoopopbrengst van een huis dat bestemd is voor permanente bewoning wordt geherinvesteerd in een andere vaste verblijfplaats in Portugal of een andere EU/EER-lidstaat, wordt het vrijgesteld van belasting. Deze vrijstelling is van toepassing wanneer binnen 36 maanden na de verkoop of 24 maanden voor de aankoop aan alle voorwaarden is voldaan.

Gepensioneerden of belastingbetalers die ouder zijn dan 65 jaar op de datum van verkoop van het onroerend goed kunnen worden vrijgesteld van het betalen van vermogenswinsten. Om dit te doen, moeten ze het geld van de verkoop herinvesteren in een levensverzekeringscontract of in een open pensioenfonds dat een regelmatig periodiek inkomen garandeert.

Hoe wordt vermogenswinst berekend?

Er zijn enkele variabelen waarmee u rekening moet houden, maar om het kort te zeggen: vermogenswinsten zijn de winst die u haalt uit de verkoop van onroerend goed.

Dit is de formule die wordt gebruikt voor de berekening: MV = VR - (VA*CDM + EV + DA)

MV = Meerwaarden
VR = Verkoopwaarde
VA = Aankoopwaarde
CDM = Valutadevaluatiecoëfficiënt
EV = Kosten voor vastgoedvalorisatie
DA = Verplichte bijkomende kosten (verkoopcommissie onroerend goed, aan- en verkoopkosten)

Als er belasting moet worden betaald over de meerwaarden, betalen we geen belasting over het volledige meerwaardebedrag. We betalen belasting over 50% van de gegenereerde meerwaarden. Deze 50% wordt opgenomen in onze aangifte inkomstenbelasting, vervolgens wordt het bijbehorende marginale belastingtarief toegepast en is dit het uiteindelijke bedrag aan te betalen belasting. Dit belastingtarief is afhankelijk van uw totale inkomen van dat jaar, het tarief kan variëren van 14,5% tot 48%.

Voorbeeld: António, zonder vrijstelling van betaling, kocht een woning voor € 100.000,00 en verkoopt deze nu voor € 150.000,00, hij krijgt € 50.000,00 aan meerwaarden. Hij had € 15.000,00 aan uitgaven/investeringen in dit onroerend goed, waardoor hij een winst van € 35.000,00 overhoudt.

50% van de winst die in dit hypothetische scenario wordt behaald, dat wil zeggen; € 17.500,00 zal belastbaar inkomen zijn. De Belastingdienst zal dit bedrag opnemen bij de overige inkomsten, ongeacht de categorie. Bij de belastingberekening wordt rekening gehouden met zijn belastbaar inkomen, waarbij het overeenkomstige belastingtarief wordt toegepast om het verschuldigde bedrag te bepalen. Het belastingtarief van Antonio is: 28,5%. Op een simplistische manier kunnen we zeggen dat hij belasting zal betalen 28,5% van de waarde van de meerwaarden, wat in dit voorbeeldgeval overeenkomt met 4.987,50 euro.

Hoe kan de vermogenswinstbelasting worden verlaagd?

Om de meerwaarden na de verkoop van onroerend goed te verminderen, kunt u kosten aftrekken , bijvoorbeeld: diensten van het makelaarskantoor, kosten van de akte, kosten in verband met de verkoop, zegelrecht, vergoedingen. Bovendien kunnen we alle investeringen in onroerend goed aftrekken en gebruiken om het onroerend goed te verbeteren, zoals renovatiewerken, om de meerwaarden te verminderen. Hoe hoger de kosten, hoe lager de meerwaarden. Het is belangrijk om uw fiscaal nummer (NIF), het adres van het huis en uw naam op elke factuur die u heeft ontvangen te vermelden en deze documenten 5 jaar te bewaren. We kunnen kosten aftrekken die zijn besteed aan het herkwalificeren van eigendommen, vanaf een periode van maximaal 12 jaar.

Wanneer moet deze belasting worden betaald?

De belastingen op de vermogenswinsten moeten worden betaald op het moment dat we de inkomstenbelasting (IRS) betalen.

Belastingbetalers dienen de aangifte inkomstenbelasting (IRS) in tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar. Zo dienen wij in de periode van 1 april tot en met 30 juni 2024 de inkomensverklaring voor het hele jaar 2023 in. Als er een belastingschuld is, moet deze uiterlijk op 31 augustus 2024 worden verrekend.