O básico sobre o imposto sobre as mais-valias em Portugal

16 novembro 2023

Ganhos de capital são o lucro que você gera ao vender um imóvel. O ganho de capital que você obtém com a compra do imóvel é passível de imposto. Vamos explicar-lhe todas as noções básicas sobre o imposto sobre Mais-valias em Portugal. Quando você está planejando vender seu imóvel em Portugal ou já vendeu um imóvel este ano, continue lendo!

Para uma explicação completa, assista ao nosso vídeo aqui .

Pontos-chave

O imposto sobre ganhos de capital se aplica ao lucro que você obtém ao vender um investimento ou ativo, incluindo imóveis.
É possível reduzir o imposto sobre ganhos de capital aproveitando as deduções, isenções e exclusões disponíveis.

Perguntas-chave

O que são Ganhos de Capital?

Ganhos de Capital na atividade imobiliária, é a diferença entre o preço de venda e o preço pelo qual foi comprado.

Pagamos sempre imposto sobre Ganhos de Capital?

Para evitar o pagamento de imposto sobre ganhos de capital imobiliários, reinvista todo o valor. Se o produto da venda de uma casa destinada a residência permanente for reinvestido noutra residência permanente em Portugal ou noutro Estado-Membro da UE/EEE, fica isento de tributação. Esta isenção aplica-se quando todas as condições são cumpridas no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da compra.

Pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos na data da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de Mais-valias. Para isso, eles devem reinvestir o dinheiro da venda em um contrato de seguro financeiro da Ramo Vida ou em um fundo de pensão aberto que garanta uma renda periódica regular.

Como são calculados os Ganhos de Capital?

Existem algumas variáveis a serem levadas em conta, mas para dizer brevemente: Ganho de Capital é o lucro que você obtém com a venda de imóveis.

Esta é a fórmula usada para o cálculo: MV = VR - (VA*CDM + EV + DA)

MV = Ganhos de Capital
VR = Valor de Vendas
VA = Valor de Compra
MDL = Coeficiente de desvalorização cambial
EV = Despesas com avaliação de imóveis
DA = Despesas adicionais obrigatórias (comissão de venda de imóveis, custos de compra e venda)

Se houver imposto a pagar sobre as Mais-valias, não pagamos imposto sobre o valor total das mais-valias. Pagamos imposto sobre 50% dos Ganhos de Capital gerados. Esses 50% serão incluídos na nossa declaração de imposto de renda, então será aplicada a alíquota marginal que corresponder e este será o valor final do imposto a ser pago. Esta taxa de imposto depende do seu rendimento total desse ano, a taxa pode variar de 14,5% até 48%.

Exemplo: António, sem isenção de pagamento, comprou um imóvel por € 100.000,00 e agora vende-o por € 150.000,00, obterá € 50.000,00 em Mais-valias. Teve € 15.000,00 de despesas/investimentos neste imóvel o que o deixa com um lucro de € 35.000,00.

50% do lucro obtido neste cenário hipotético, ou seja, € 17.500,00 serão rendimentos tributáveis. A Autoridade Tributária vai incluir este valor com outros rendimentos, independentemente da sua categoria. O cálculo do imposto considera o seu rendimento tributável, aplicando a taxa de imposto correspondente para determinar o valor devido. A alíquota de Antonio é: 28,5%. De forma simplista, podemos dizer que pagará imposto de 28,5% do valor das mais-valias que, neste caso exemplificativo, corresponde a 4.987,50 euros.

Como reduzir o imposto sobre ganhos de capital?

Para reduzir as mais-valias após a venda de imóveis, pode deduzir despesas, por exemplo: serviços da imobiliária, custos da escritura, custos relacionados com a venda, imposto de selo, taxas. Além disso, podemos deduzir e usar todos os investimentos feitos em imóveis para melhorar o imóvel, como obras de reforma, para reduzir os ganhos de capital. Quanto maiores forem as despesas, menores serão os Ganhos de Capital. É importante colocar seu número fiscal (NIF), o endereço da casa e seu nome em todas as faturas que você recebeu, e manter esses documentos por 5 anos. Podemos deduzir despesas gastas com requalificação de imóveis, de um período de até 12 anos.

Quando esse imposto deve ser pago?

Os impostos sobre as mais-valias têm de ser pagos no momento em que pagamos o IRS.

Os contribuintes entregam a declaração do IRS entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Por exemplo, durante o período de 1º de abril a 30 de junho de 2024, entregaremos a declaração de rendimentos referente a todo o ano de 2023. Caso haja obrigação tributária, ela deve ser quitada até o dia 31 de agosto de 2024.